美国房东省税的秘密：利用“假”亏损抵税

在美国，当房东可以通过税法中的一些规定来实现省税的目的，特别是利用出租房的折旧来产生“假”亏损，进而减少整体的税务负担。以下是具体的操作方法和一个详细的例子：

1. 出租房亏损抵税

出租房的亏损可以用来抵消W2和1099等其他收入，从而减少应缴税款。这些亏损通常是由于房子的折旧而产生的“假”亏损，实际并没有真正亏损。

2. 被动活动与“小店豁免”条例

出租房属于被动活动（passive activity），一般情况下，亏损不能抵消非被动收入如W2收入。但是，根据税法的“小店豁免”条例，符合条件的小房东可以利用出租房的亏损抵消其他类型的收入。

3. 折旧计算方法

• 贷款金额：50万美元

• 房产价值：70万美元（其中60万为屋子价值，10万为土地）

• 贷款利率：4%

• 月供：约2500美元

• 折旧期：27.5年（住宅出租房）

只能折旧屋子的价值，因此每年的折旧费用为：

\text{折旧费用} = \frac{60万}{27.5年} \approx 21818美元

4. 详细例子

假设你每年从这个出租房获得租金收入40000美元，同时支付贷款利息和其他相关费用总计为26000美元，那么：

• 租金收入：40000美元

• 贷款利息和其他费用：26000美元

• 净收入：14000美元（40000 – 26000）

加上折旧费用21818美元后，你的税务上会显示为：

• 租金收入：40000美元

• 贷款利息和其他费用：26000美元

• 折旧费用：21818美元

• 净亏损：-7818美元（14000 – 21818）

通过这个例子可以看到，虽然你的出租房在税务上显示为亏损，但实际上却是盈利的。这个“假”亏损帮助你减少了整体的税务负担，实现了省税的目的。

总结

成为房东在美国的省税策略主要依赖于利用折旧费用来创造“假”亏损，从而减少应税收入。这一方法尤其适用于有其他收入来源的小房东，通过“小店豁免”条例，可以大大降低整体税负。

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