2017年，美国出台了《2017年减税和就业法案》（The Tax Cuts and Jobs Act of 2017），对美国税法进行了大刀阔斧的修改。本文将重点介绍该法案对自主房和投资房的新规，帮助大家更好地利用这些政策，实现财务优化。

1️⃣ 什么是Pass-Through Tax Deduction？

这个政策规定，很多收入的前20%可以免税。就房产来说，比如你一个月的房租收入是$1,000，其中的$200可以免税。

2️⃣ 哪些收入符合免税要求？

不符合的收入：

1. W-2工资

2. 利息收入

3. 分红（但REITs的分红可以申请免税）

4. 资本利得

5. 退休账户取出的资金

可能符合20%免税的收入：

1. 出租房屋的租金收入

2. 短期买卖房产的收入

3. 房产中介公司的收入

4. 房产中介拿的1099收入（如果公司将W-2改为1099）

5. 管理自己和他人房产的收入

3️⃣ 申请20%免税的收入限制

2024年，收入限额为单人$191,950，家庭$383,900。如果收入超出限额，仍可申请，但额度为以下两者中的较大值：

1. 你所支付的W-2员工工资的50%

2. 你所支付的W-2工资的25%加上业务资产购置成本的2.5%

4️⃣ 其他注意事项

1. Pass-Through Tax Deduction 不需要pass-through实体。不管是LLC, S公司, 合伙企业，还是单干，都可申请20%免税。

2. C公司不能申请。

3. 出租自住房的收入不能申请。搬出自住房后的出租收入，搬出当年也不能申请。

5️⃣ 出租收入申请20%免税的条件

1. 必须有单独记录你的出租细节。

2. 必须每年有250小时或以上的管理出租房的工作。

3. 必须能够证明这些工作时间。

4. 报税时需额外提交签字文件，证明满足这些要求。

6️⃣ 其他可以申请免税的行业

除了金融、咨询、医疗、法律、投资和明星类的行业外，其他行业都可以申请。

总结

《2017年减税和就业法案》对房产投资者提供了许多税收优惠。通过了解和利用这些政策，你可以最大化投资收益，实现财务自由。希望这篇文章能帮助你更好地理解和应用这些政策，让你的投资更加高效和成功。

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