美国房产投资的数字解读 📈

在买投资房时，我认为最重要的就是看数字，尤其是计算 Cap rate。无论是地区经济前景、人口流入、治安状况，还是户型、Lot面积和房屋位置的大小，所有这些因素都为了数字服务。

什么是Cap rate？ 🤔

Cap rate（资本化率）是一个重要的指标，它帮助我们评估投资房产的回报率。其计算公式为：

Cap rate = (年租金 x (1 – 空置率) – 年费用) / (房屋总价 + Closing cost)

其中，年费用包括但不限于：

• 保险
• 房产税
• HOA费用
• 管理费
• 水电费
• 维修费

费用的精确评估 💰

在购房之前，应考虑到所有的年费用。估算年费用时，宁可采取保守的态度，切忌过于激进，留有余量是明智之举。

合理的Cap rate标准 💼

在我投资的地区，合理的Cap rate标准为：

• 对于独栋住宅，Cap rate应在5.5%以上
• 对于多户住宅，Cap rate应在8%以上

Cap rate的期待值与当前市场环境密切相关，特别是与十年期美债收益率和预期的通货膨胀率有关。

贷款利率与现金流的考量 🏦

现阶段的贷款利率较前几年提升不少，因此我在评估时增加了一条标准：即使有贷款，其现金流也不能为负。此时的现金流收益，即 Cash on Cash return，计算公式为：

Cash on Cash return = (年租金 x (1 – 空置率) – 年费用 – 年贷款) / (首付 + Closing cost)

虽然现在的现金流收益往往只能持平，甚至较低，但我仍然相信投资房未来将缓慢升值，且我们即将进入降息周期。

总结 📊

总之，买投资房需要关注的是数字，特别是Cap rate和现金流的管理。在当前的经济环境中，谨慎评估每项费用与回报，将是成功投资的关键。希望这些经验能为您的美国房产投资之路提供帮助！

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