2024年美国房贷策略分析

随着2024年即将到来，目前房贷利率已达~7%，这引发了许多购房者的关注。美联储的降息预期不断调整，让我们在贷款的选择上产生了疑虑。许多贷款专员建议购房者在高利率的情况下先完成贷款，待利率下降时再进行再融资（Refinancing）。那么，这样的策略真的能够为我们节省资金吗？让我们深入分析一下。

不同贷款案例的比较

案例1: 基线情况

在目前7%的利率下，假设贷款金额为100万元，在30年的贷款期内，您需支付的总利息将达到$139万元。

案例2: 贷款时购买利点

如果在贷款时选择购买利点，将利率降低至6%，且购买利点的成本约为第一年的利息近$10万元（见黄色线），那么在30年的贷款期内，总利息将减少至$120万元。

案例3: 假设利率在2025年降至6%

如若利率在2025年降至6%并进行再融资（Refin），由于不能选择29年的选项，只能以30年的期限进行再融资，这样31年的总利息将变为$121.6万元。

案例4: 假设利率在2026年降至6%

同样假设，如果在2026年利率降至6%再进行再融资，由于没有28年的选项，您也需要选择30年的选项，这样32年的总利息为$127.2万元。

通过上述比较，我们可以发现，案例2显然胜出。无论是再融资还是购房贷款，选项仅限于30年、25年、20年、15年、10年。如果您已还款2-3年后再次进行再融资，面临的只有两种选择：

• 每月还款将显著降低，但因拉长还款期限，总利息节省并不明显。
• 选择较短的还款期，尽管每月还款会增加，但总利息会大幅减少。

最佳贷款策略建议

如果您的目标是降低总利息，那么在2014年购房贷款时，最好大量购买利点，建议购买到6%。未来每5年观察一次利率变化，如若降至5.5%或以下，再进行剩余贷款期限的再融资。

值得一提的是，这一策略与ARM（可调利率贷款）或固定利率贷款无关，因为两者的贷款期限都相同。您可以将ARM视为未来几年自动再融资。

为何再融资如此流行？

再融资的吸引力在于，贷款专员能从中获得收益。虽然他们不是直接从您收取佣金，但所提供的服务确实会影响您最终的贷款成本。因此，在选择再融资时，谨慎的购房者应认识到，购买利点往往是更为稳妥的解决方案。

总之，如果您已经在还贷款，建议在下次再融资时多购买利点，以确保长远的资金节省。

—— 我是差哥，一个只说实话的地产、贷款和工程师。我爱说实话～

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