美国房价现状及未来展望🏡

近期有消息传出，美国的房价走势备受关注，激动的我立刻赶来了解情况。经过一番调查发现，尽管房价仍在上涨（见图1），但增长速度似乎有所放缓（图2）。特别是在佛罗里达州（FL）和德克萨斯州（TX），这两个地区的房价下滑趋势（见图4/5）显而易见。

库存情况与地区差异📊

在房屋供应方面，已经基本恢复到疫情前的水平。我们对全美人口最多的十个主要都市区和小型城市（MSA&SF）进行了分析（见图6），发现东北部地区的挂牌量与疫情前相比仍存在显著差距。然而，FL和TX的情况却差不多，甚至旧金山（SF）也回到了疫情前的水平。然而，SF的房价似乎并没有明显下降（见图7），可见，这里的高收入人群仍然较为稳定。

新房与现有房屋的供给分析🏘️

整体来看，美国新建房屋的供应已经恢复，接近疫情前的水平（见图8），不过大多是新房，而现有房屋的供应却减少了（见图9）。随着利率的降低，现有房屋可能也会陆续进入市场，但在核心区域，房价的跌幅预计不会很大，除非遭遇严重的经济衰退。未来几年，由于资金充裕，房价的增长或许会提前发生。

购房难度与市场现状💰

来看看购房的难度：2019年时，单户别墅（SFH）的平均价格为$275K，而到2024年第二季度，这一数字已攀升至$412K，增幅达50%。而在此期间，平均房产税上涨了24%，房屋保险上涨了38%。根据数据，2019年个人年收入为$56K，到2024年已经上升至$71K，增长幅度达26%。

在房贷方面，2019年的利率为4%，现已涨至6.5%。虽然已有房产持有者的成本上涨，但与收入水平仍保持相对平稳。然而，对于尚未购房的家庭而言，2019年时，家庭收入$49K可以满足购房需求，而当前这一数字已提升至$111K，意味着约70%的家庭收入无法承受购房成本。这一数据是全国范围的平均值，各地区差异明显。

长期需求及年轻购房者的期待✨

展望未来，千禧一代（1980-1995年出生）中，约有7300万人，45%还未拥有房产，这意味着有3300万人尚需购房。考虑到历史的平均住房拥有率为65%，预计仍有1500万人需要买房。同时，Z世代对购房的兴趣浓厚，且经济能力较强，预计在25岁时，约30%的人已购房。Z世代人数约为9000万，未来三年将产生约800万套的购房需求。

综合来看，这意味着未来对于房产的需求将达到约2300万套，不过，随着房价不断攀升，实际能购房的人群难免会受到限制。

总结📝

总而言之，尽管美国的房价依旧高涨，新房供应有所回升，但现有房屋的供应减少使得购房者面临更大的挑战。在长期需求的推动下，年轻一代将为未来的市场增添不少活力，然而，成本的激增也让许多家庭望而却步。我们将继续关注市场动态！