投资 Mobile Home Park（MHP）的优缺点分享

昨天的MHP收益分享吸引了不少关注与讨论，许多朋友提了问题。今天我就来简单谈谈投资MHP的一些细节与难点。首先，简单介绍一下MHP的概念：我投资的是一块土地，上面有40个lot，每个lot可以放置一个移动房屋，或者空着，接上水电后就可居住。想了解MH的具体概念，可以自行上网查询。

MHP 的基本结构

在这40个MH中，有些是租客自有的，有些则是归地主所有。自有MH的租客负责所有的维修、地税、保险等开销，只需支付较低的地租给地主。而地主拥有的MH则与一般出租类似，但租金通常比市场水平便宜一些。

✅ MHP 的优点

1. 租售比高

一般来说，1%的规则在MHP投资中很容易实现，优质交易的租售比甚至可达2%。这和同地区的一般独立住宅（SFH）及公寓相比，租金收益可谓高出2-3倍。 Cap Rate 的保底通常可在7%，而平均则能够做到10%以上。

2. 维护成本较低

地主主要负责园区的基础设施维修，如上下水管、树木和路面。因此，房屋的维修频率远低于同级别公寓。去年的40个单位，我的维修总次数约为15次，若是40个公寓，这个数字估计要乘以五。相应的，保险费用也大幅降低。

3. 空置率和换租率低

尽管叫移动房屋，但搬家的成本高达$5000+，这对低收入租客来说是难以承受的。因此，大部分租客往往会长期居住，甚至一辈子。适度的涨租通常也不会引起太多反对，他们多会选择将房子转手给别人，实现无缝接替。

4. 欠租情况相对较好

我的租客平均收入在3-4万美元，月租在300-400美元，经济压力较小。由于房子无法搬走，被驱逐的后果是失去居所，这使得租客还款意愿增强。

5. 适合规模化投资与强制升值

资金量大的投资者可以购入几百个单位的MHP，一个物业的年租金可达数十万到上百万，投资速度远快于购买独立住宅，十分适合希望快速实现财务自由的人。

6. 远程管理便利

管理40个单位公寓从远程操作几乎不现实，但在MHP中，只需聘请一位现场管理人员，便可高效进行，为每月支付几百美元的薪酬。

7. 稀缺性与高需求

MHP在美国属于存量房屋资源，大部分地区不会再批准新用地。很多优质地段的MHP逐渐被改作他用，但美国仍有大约10%的人选择住在MHP中，未来对可负担住房的需求定会持续增强。

总结

投资MHP具备许多独特的优势，但同时也有其缺点与难点。在下篇中，我将介绍这些挑战与应对之法，欢迎持续关注！✨