🌟 深入了解美国的租赁收入与税务处理 🌟

✅ 一、什么是租赁收入？

租赁收入不仅仅是每月的房租，它还包括了以下项目：

• 正常的房租收入（现金或转账）
• 不退还的押金
• 租客提前终止合同支付的费用
• 租客补交的维修或水电费用
• 提供家具、设备、清洁等额外收费

注意：房东收到款项的时间点为确认收入的时间，而非账单开出时间。

✅ 二、哪些费用可以抵扣？

符合规定的支出可以在 Schedule E 中抵扣，这包括：

• 房屋贷款利息（可从 Form 1098 获取）
• 房产税
• 房屋保险费
• 物业管理费
• 维修和维护费用（如换水龙头、修暖气）
• 广告招租费用
• 出差看房相关的车旅费
• HOA（物业费）
• 家具与家电的折旧
• 会计师、律师等专业费用

记住，维护性的维修可以立刻抵扣，而重大改善或装修一般要做资产化折旧处理。

✅ 三、折旧如何计算？

住宅类出租房产可按 27.5年进行线性折旧（MACRS 方法），请注意土地不可折旧，只有建筑价值才能折旧。即使你没有申报折旧，IRS 在你未来出售房产时仍会按“已折旧”来征收回收税（depreciation recapture），因此每年必须申报折旧。

✅ 四、出租天数和自住天数如何影响税务？

如果房产部分时间自住，部分出租，需按比例分摊费用和折旧：

• 若全年出租：费用可全额抵扣
• 若部分自住（如自己住30天，出租180天）：费用按 180 ÷ 210 计算抵扣比例
• 如果自住超过14天或超过总出租天数的10%，将可能被认定为自用房产，不能抵扣或折旧

✅ 五、短期租赁（如 Airbnb）特别注意事项

当你提供清洁、早餐、接送等服务时，或平均出租天数不足7天，可能被 IRS 认定为“活跃性业务”而非被动租赁。

• 需改用 Schedule C 报税
• 缴纳自雇税（约15.3%）
• 同时可以抵扣更多费用（如家庭办公空间、更多商业支出）

✅ 六、出售出租房时的税务处理

在出售出租房时，需注意以下事项：

• 以前的折旧总额，将被 IRS 按最高 25% 税率回收（Depreciation Recapture）
• 房产升值部分，则按资本利得税缴纳（长期或短期）
• 若继续投资房产，可考虑用 1031 延税交换来合法延期交税

✨ 结语

理解租赁收入及相关的税务处理，对每位房东而言都至关重要。妥善管理你的租赁事务，不仅能有效抵扣费用，还能为未来的房地产投资铺平道路。切记保持你的财务记录清晰，以便顺利应对税务挑战！ 🌍🏡